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夫妻间对不动产的约定，是否需要办理房屋过户手续？

发布时间：2011-06-28　浏览次数：2133

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   李健（男）与王敏（女）经人介绍相识，于2006年4月登记结婚，婚后无子女。李健结婚前已在单位取得福利房一套，产权证也登记在了他一个人的名下。2007年1月经王某要求，该房产权变更为双方名下。紧接着两人又签署了《财产约定书》，约定“将双方现在居住的所有权属于夫妻共有的该套房屋的所有权变更为女方个人所有”。

    2007年8月，王敏起诉至北京市某区人民法院，要求离婚并确认财产约定的效力。李健在法庭上作出“撤销赠与声明”：该房是其婚前单位福利分房，单位规定该房产权人只能为单位员工，且该房并没有办理过户到女方个人名下，他本人因离婚生活负担显著加重，不得已只能撤销赠与该房产的行为。

    一审法院针对双方财产争议焦点问题，认为：“因《婚姻法》中规定了夫妻可以选择约定财产制，即夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，故对于“财产约定书”中所涉及的财产约定内容应认定为合法有效。”。该约定书系涉及婚姻这一身份关系的协议，因此李健无权依据《合同法》中关于赠与合同的规定撤销双方在财产约定书中对房屋归属问题的约定。法院最后判决不支持李健撤销赠与的主张。判决该房屋归王敏所有。

    李健对判决不服，提起上诉；二审法院终审认为原审法院结合本案的案情及证据所作的认定和处理并无不妥，驳回上诉。

【律师分析】

    本案争议焦点：原告与被告之间对于房屋产权的约定，是否需要办理物权变动手续？未办理过户前能否任意撤消？

    根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间有两种财产形式可供选择：一种是法定财产制，即一方婚前个人财产归个人所有，双方婚后所取得的财产归共同所有; 另一种是约定财产制，即双方采用书面协议的方式，经过平等协商，对婚姻关系存续期间取得的财产以及婚前财产约定归各自所有、共同所有或部分各自所有、共同所有。在法律上，约定财产制优先于法定财产制。夫妻之间的财产约定一经确立即对双方产生约束力。在法院的诉讼实务中，对于夫妻双方的婚姻财产协议的效力也是予以认可的。

    双方将本来属于一方的个人财产约定为属于共同或另一方所有时，在法律性质上说，又是一种赠与的行为。如适用合同法中赠与合同的相关规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。这时，如不想被任意撤消赠与，只能办理公证或是将权利尽快转移，即动产交付，不动产必须办理过户登记。因物权法明确规定，未经登记的不动产物权设立、变更、转让和消灭，将不发生效力。

    本案中，李健与王敏约定将房屋变为王敏个人所有的时候，若适用合同法赠与合同的相关规定：赠与表示做出后，李健并未将房屋过户到王敏的名下完成财产权利转移，在离婚时，李健撤消赠与，应是完全可行的。但一、二审法院此时却排除了对合同法的适用，而适用了婚姻法的规定，认为婚姻财产协议一经约定即对双方产生效力，赠与行为已经生效，不能再任意撤消。

    到底需要不需要过户，又能不能够任意撤消呢？解决问题的关键在于分析夫妻财产约定是何种法律性质的行为，并据此来确定到底应适用合同法还是适应婚姻法的相关规定。如认定夫妻财产约定是一种纯粹的财产行为，则应适用物权法或合同法的相关规定，据此就要求约定的房屋必须办理过户登记手续方能有效并不可撤消；如承认夫妻财产约定的身份性，就应适用婚姻法的特别规定，夫妻约定房屋的所有权归属经书面约定产生效力，无须过户且不能随意撤消，尊重双方当事人的意思表示。

    事实上，夫妻财产约定行为并不同于一般的财产行为。一般的财产行为可以发生在任意两人之间，而夫妻财产约定必须以夫妻特定身份为生效要件。虽然夫妻财产约定也带有财产行为的性质，但从本质上来说，还应是一种身份行为。合同法明确规定：婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律规定。此时，这种带身份关系的夫妻财产协议就应排除对合同法适用，而适用其他法律即婚姻法的规定。就像相对于我国《民法通则》这一民事基本法而言，《物权法》及《合同法》均为民事特别法。但就不动产物权的移转、变动而言,《物权法》及《合同法》的规定是一般规定，而《婚姻法》对夫妻财产关系的规定又是特殊规定。

    综上，我们认为在夫妻财产关系内部上，应考虑到我国民众的一般习惯和法律意识，适用婚姻法的相关规定，即在婚姻关系存续期间，夫妻对婚前或婚后财产的约定对双方都有约束力。对订约的夫妻双方而言，应充分尊重夫妻双方的真实意思表示，即自结婚起，双方对婚前个人财产或婚后所得财产约定为另一方个人财产或婚后共同财产。据此，夫妻间的约定无须另行经过物权变动手续，也不能任意撤消。同时，对外而言，涉及到交易第三人，应适用一般财产法的规定，未经登记的不动产共有人因不符合物权变动公示的规定，不得对抗善意第三人。

    不可否认的是，对于夫妻间带有赠与性质的不动产财产约定到底需不需要过户，适用哪部法律并无明确的法律规定，在诉讼实务中也存在诸多争议，经常出现同案不同判的案例。因此，在期待新的法律做出明确规定的同时，我们也想提醒那些已经或是准备做出涉及不动产赠与性质的财产约定的夫妻们，最好尽快将财产协议到公证机关予以公证或是到房屋管理机构办理过户登记，以免经今后造成不必要的麻烦。(作者 安妮）

  

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1、您每开支出一笔钱都应当谨慎，特别要谨防“好心人”以疏通关系、放人等名义诈骗您的钱财，钱财的损失是一个方面，更重要的耽误处理问题最佳时机，因此第一时间寻求专业的刑事律师帮助应是您首选。

2、律师与医生一样是分专业（或专科）的，每个律师都有自己擅长的执业领域，聘请辩护人应当选择专业的刑事律师，只有专业的刑事律师提供的法律服务的质量和效果才会更好。

3、鉴别律师是否是专业刑事律师？可通过其咨询的对业务的熟悉程度，以及该律师所办案件的判决书或者媒体报道等方式查看其亲办成功案例，不能仅凭只言片语而随意信任。

4、在聘请律师时，应当注意查验律师执业证、律师事务所执业许可证，并一定到律师事务所办理委托手续和交纳律师费，避免上当受骗。
5、向律师提供真实、全面的案件信息，并积极配合律师的工作。

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