《物权法》新司法解释3月1日实施 这些你必须知道
发布时间：2016-02-25 浏览次数：10902
原标题：《物权法》新司法解释3月1日实施！关乎你的房和车，这些必须知道！
还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问，可是很多人转完也没发现，最高法开新闻发布会，可不是专为了“小区开放”啊！它披露的事比“小区开放”涉及的人更广！
那这发布会讲的啥？别查了，长安君告诉你：
就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊！新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读，让你最快时间跟上形势：
二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！
据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。
比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢？这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”？
根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权……
一句话概括就是：
李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利！
无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？
最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”
想改房产证名字，该先打哪种官司？
比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？
最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“
但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。”
新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。
也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理！如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。
只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的！
在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。
新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。
也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
从“李鬼”那买了东西，“李逵”来找我怎么办？
新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见，遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。
什么叫“善意取得”？
比如张三长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱，张三父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，李四拥有房子，张三父亲应向自己的儿子索赔。
具体到每一个案件，双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出：“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此，新《司法解释》用6个条文，形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”
到底什么算适用“善意取得”？
新《司法解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人（在上面的案例中就是张三父亲）主张受让人（在案例中就是李四）不构成善意的，应当承担举证责任。程新文说：“
此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。”
新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
一关系到每个人的切身问题，《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。小伙伴们，可收藏好了，遇到问题时记得擦亮眼睛，守护好你的合法权益！
温 馨 提 示
当您和您的亲属朋友决定聘请刑事律师的时候，相信您已处在一种非常痛苦和无助的状态之下，这时候您更应该特别注意以下几点：
1、您每开支出一笔钱都应当谨慎，特别要谨防“好心人”以疏通关系、放人等名义诈骗您的钱财，钱财的损失是一个方面，更重要的耽误处理问题最佳时机，因此第一时间寻求专业的刑事律师帮助应是您首选。
2、律师与医生一样是分专业（或专科）的，每个律师都有自己擅长的执业领域，聘请辩护人应当选择专业的刑事律师，只有专业的刑事律师提供的法律服务的质量和效果才会更好。
3、鉴别律师是否是专业刑事律师？可通过其咨询的对业务的熟悉程度，以及该律师所办案件的判决书或者媒体报道等方式查看其亲办成功案例，不能仅凭只言片语而随意信任。
4、在聘请律师时，应当注意查验律师执业证、律师事务所执业许可证，并一定到律师事务所办理委托手续和交纳律师费，避免上当受骗。
5、向律师提供真实、全面的案件信息，并积极配合律师的工作。
温 馨 提 示
当您和您的亲属朋友决定聘请刑事律师的时候，相信您已处在一种非常痛苦和无助的状态之下，这时候您更应该特别注意以下几点：
1、您每开支出一笔钱都应当谨慎，特别要谨防“好心人”以疏通关系、放人等名义诈骗您的钱财，钱财的损失是一个方面，更重要的耽误处理问题最佳时机，因此第一时间寻求专业的刑事律师帮助应是您首选。
2、律师与医生一样是分专业（或专科）的，每个律师都有自己擅长的执业领域，聘请辩护人应当选择专业的刑事律师，只有专业的刑事律师提供的法律服务的质量和效果才会更好。
3、鉴别律师是否是专业刑事律师？可通过其咨询的对业务的熟悉程度，以及该律师所办案件的判决书或者媒体报道等方式查看其亲办成功案例，不能仅凭只言片语而随意信任。
4、在聘请律师时，应当注意查验律师执业证、律师事务所执业许可证，并一定到律师事务所办理委托手续和交纳律师费，避免上当受骗。
5、向律师提供真实、全面的案件信息，并积极配合律师的工作。
